Ιστορίες φορολογικής τρέλας με τα ακίνητα

Είστε ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, το οποίο, στην καλύτερη περίπτωση, κληρονομήσατε. Στη χειρότερη εργαστήκατε για δεκαετίες για να το αποκτήσετε. Είτε έτσι είτε αλλιώς, όμως, κάποια στιγμή αδυνατείτε να πληρώσετε τους φόρους, για παράδειγμα, του οικοπέδου που δεν σας αποφέρει έσοδα. Και την στιγμή που προσπαθείτε να διαχειριστείτε τις διαθέσεις της εφορίας, έρχεται το τελειωτικό χτύπημα.
Με τρόπο μαγικό το ακίνητο δεν σας ανήκει… Καλώς ήρθατε στην εποχή της ιδιοκτησίας στην Ελλάδα, όπου τα κατασχετήρια σημειώματα -τις περισσότερες φορές εν αγνοία του ιδιοκτήτη- τείνουν να αποτελέσουν ρουτίνα.

Οι περιπτώσεις, που παρουσιάζει σήμερα το Capital.gr, έχουν φέρει στα πρόθυρα νευρικής κρίσης μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών, αντιπροσωπεύοντας τα νέα ήθη που η υπερφορολόγηση και η δίψα για έσοδα του μεγάλου κράτους έχουν επιφέρει, τα τελευταία χρόνια, στην ελληνική κτηματαγορά.

Κατάσχεση-εξπρές

Ολοένα και συχνότερες είναι οι περιπτώσεις κατά τις οποίες νέοι ιδιοκτήτες ακινήτων βρίσκονται αντιμέτωποι με την κατάσχεση. Όχι όμως, λόγω δικών τους χρεών, αλλά λόγω του πωλητή! Ένας, λοιπόν, ιδιοκτήτης μπορεί να αποκτήσει φορολογική ενημερότητα (απαραίτητη για την αγοραπωλησία ακινήτου) και -έχοντας βρει αγοραστή- να καταφέρει να πωλήσει π.χ. τη δεύτερη κατοικία του.
Ύστερα από ορισμένο χρονικό διάστημα, το Δημόσιο βεβαιώνει στον πωλητή χρέος, το οποίο πραγματοποιήθηκε πριν από την αγοραπωλησία (μέχρι την πραγματοποίηση αυτής δεν είχε βεβαιωθεί). Σε αυτήν την περίπτωση, το Δημόσιο μπορεί να ασκήσει αγωγή διάρρηξης καταδολιευτικής δικαιοπραξίας. Ο νομοθέτης, δηλαδή, θεωρεί ότι ο οφειλέτης καταδολίευσε, κορόιδεψε με πρόθεση, το κράτος, το οποίο ασκεί την αγωγή, για να διεκδικήσει τα οφειλόμενα προς αυτό ποσά. Η αγωγή κοινοποιείται εκτός από τον πωλητή (που μπορεί να έχει αλλάξει χώρα…) και στον νέο ιδιοκτήτη, ο οποίος θα πρέπει να υπερασπίσει το δίκιο του στις δικαστικές αίθουσες. Εάν αποτύχει, ο αγοραστής και νέος ιδιοκτήτης χάνει το ακίνητό του, το οποίο περιέρχεται στο Δημόσιο.

"Εάν ο αγοραστής δεν έχει καμία συγγενική σχέση με τον πωλητή, κατά πάσα πιθανότητα, δεν θα χάσει το ακίνητό του. Αλλά δεν αποφεύγει την αντιπαράθεση με τη δικαιοσύνη και κατ’ εξακολούθηση την πληρωμή των όποιων δικαστικών εξόδων", εξηγεί ο δικηγόρος Νίκος Σιαμάκης.

Σε μία νύκτα

Ιδιοκτήτης παραθαλάσσιου οικοπέδου που αδυνατούσε να πληρώσει τον ενιαίο φόρο και το συμπληρωματικό φόρο δέχτηκε "κρούσεις” από υποψήφιο αγοραστή της έκτασης, οποίος είναι και ο ιδιοκτήτης παρακείμενου οικοπέδου. Οι δύο πλευρές δεν κατέληξαν σε συμφωνία.

Ωστόσο, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής, που, όπως αποκαλύφθηκε στην πορεία, αποτελούσε επαγγελματία καταπατητή, "είχε βάλει στο μάτι" το οικόπεδο. Έτσι, για να... κάνει αισθητή την παρουσία του στο ακίνητο, έστησε, εν μία νυκτί, μία πρόχειρη κατασκευή. Ο ιδιοκτήτης υπέβαλε αγωγή, της οποίας η συζήτηση, κατέστη απαράδεκτη καθώς δεν είχε τακτοποιήσει τις φορολογικές εκκρεμότητες του ακινήτου. Έπρεπε, δηλαδή, να αποπληρώσει τον ΕΝΦΙΑ για να είναι σε θέση να ασκήσει αγωγή. 

Αυτή τη φορά, όμως, η υπόθεση είχε αίσιο τέλος, καθώς, όπως εξηγεί, ο δικηγόρος Νίκος Σιαμάκης, από το 2016 έχει κριθεί ως αντισυνταγματική η προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ ως προϋπόθεση για τη συζήτηση των αγωγών.

Στον αντίποδα, η περίπτωση του Β.Χ. δεν είχε εξίσου αίσιο τέλος. Όπως αποκαλύπτει το Capital.gr, ο εν λόγω ιδιοκτήτης αναγκάστηκε να παραχωρήσει το αγροτεμάχιό του σε καταπατητή, καθώς η αγωγή που άσκησε έλαβε δικάσιμο για το… 2021.

"Η αστυνομία δεν μπορούσε να παρέμβει, καθώς, όπως μας είπαν, έπρεπε να στείλουν δύναμη ΜΑΤ, ενώ για την κατεδάφισή του αυθαίρετου κτίσματος του καταπατητή θα απαιτούνταν περίπου 7-8 χρόνια ωσότου εκδοθεί το πρωτόκολλο κατεδάφισης. Έπρεπε λοιπόν, είτε να πάρουμε το νόμο στα χέρια μας είτε να κληθούμε δυνητικά να πληρώσουμε φόρους, για ένα απρόσοδο ακίνητο. Έτσι, αποφασίσαμε να παραχωρήσουμε το ακίνητο στον καταπατητή, συνάπτοντας συμβόλαιο δωρεάς", σημειώνει.

Τα απλήρωτα κοινόχρηστα

Αυξάνονται και πληθύνονται οι ιδιοκτήτες που βρίσκονται αντιμέτωποι στην καλύτερη περίπτωση με διαταγή πληρωμής και στην χειρότερη με κατάσχεση του ακινήτου τους. Η αιτία; Σύμφωνα με το νόμο, ο διαχειριστής μετά από απόφαση της Γενική Συνέλευσης ενός κτηρίου μπορεί να προχωρήσει στην έκδοση διαταγής πληρωμής για "φέσια" κοινοχρήστων. Για να συρθεί ο ιδιοκτήτης στα δικαστήρια δεν έχει σημασία ούτε το ύψος της οφειλής ούτε εάν τα κοινόχρηστα έχουν καταβληθεί, ως ένα μέρος μόνο, όπως και το εάν εκείνη τη χρονική στιγμή το ακίνητο είναι μισθωμένο. Πρακτικά, η διαταγή πληρωμής εκδίδεται σε βάρος του ιδιοκτήτη, ο οποίος θα πρέπει να πληρώσει τα οφειλόμενα ποσά.

Η κατάσταση γίνεται ακόμη δυσκολότερη, εάν ληφθεί υπόψη ότι σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν αποπληρώσει τα χρέη απειλείται με κατάσχεση του ακινήτου που πραγματοποιείται για λογαριασμό της πολυκατοικίας. Ακόμη θα μπορούσε να βρεθεί αντιμέτωπος με κατάσχεση ή με προσημείωση υποθήκης ή με εγγραφή στον Τειρεσία ή ακόμη και με κατάσχεση των τραπεζικών του λογαριασμών εφόσον το υπόλοιπο του λογαριασμού του είναι άνω των 1.500 ευρώ ή ακόμη και με κατάσχεση του ενοικίου εις χείρας του μισθωτή του.

dimitris.delevegos@capital.gr