Καθηγητή Θεσμών και Πολιτικής Χωροταξίας-Πολεοδομίας, μέλους του Συλλόγου Ελλήνων Πολεοδόμων και Χωροτακτών.
Η ακίνητη περιουσία του Δημοσίου, τόσο η ιδιωτική όσο και η δημόσια, ουδέποτε έτυχε μιας σοβαρής ορθολογικής αξιοποίησης και προστασίας της.
Αντίθετα, με την ανοχή ή αμέλεια των υπεύθυνων για τη διαφύλαξή της, απωλέστηκε μεγάλο μέρος της, κυρίως μέσω των καταπατήσεων και στη συνέχεια των εξαγορών της σε εξευτελιστικές τιμές. Ακόμη η ιδιοκτησία, για την ορθολογική διαχείριση και αξιοποίησή της, ουδέποτε έγινε αντικείμενο πολιτικής γης, ούτε και συνδέθηκε με το χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό.
Η μη ορθολογική αξιοποίηση της περιουσίας του Δημοσίου, εκτός από τους πιο πάνω λόγους, οφείλεται και στον χαρακτήρα της ιδιοκτησίας ως απόλυτου ιερού και απαραβίαστου δικαιώματος με ατομιστικό και αντικοινωνικό περιεχόμενο, πράγμα που εμπόδιζε την πολιτεία να παρέμβει και να διευθετήσει τη γη έτσι ώστε να ικανοποιηθεί το ατομικό αλλά και το γενικότερο συμφέρον.
Πράγματι, με τις διατάξεις του αστικού κώδικα η ιδιοκτησία (κυριότητα) αναγνωρίζεται ως η άμεση, απόλυτη και καθολική εξουσία πάνω σε ένα πράγμα και ειδικότερα ακίνητο που μας ενδιαφέρει στην προκειμένη περίπτωση. Επίσης στην ιδιοκτησία αυτή του αστικού κώδικα ισχύει ο κανόνας «τα επικείμενα είκει τοις υποκειμένοις», που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης του εδάφους είναι υποχρεωτικά και ιδιοκτήτης όλων των πάνω και κάτω απ' αυτό οικοδομημάτων και άλλων κτισμάτων. Η ιδιοκτησία είναι μία και αποκλειστική και συνεπώς δεν μπορεί να είναι λ.χ. άλλος ο ιδιοκτήτης του εδάφους και άλλος του οικοδομήματος.
Λόγω των οικονομικών, τεχνικών και πολιτικών εξελίξεων που ακολούθησαν μετά την ισχύ του αστικού κώδικα, μεταβλήθηκε η απόλυτα ατομιστική αντίληψη της ιδιοκτησίας. Οι διάφορες επεμβάσεις στη σφαίρα της και οι περιορισμοί του περιεχομένου της είχαν ως συνέπεια η ιδιοκτησία να αποκτήσει και κοινωνικό περιεχόμενο. Ετσι, σύμφωνα με το άρθρο 17 του Συντάγματος, η ιδιοκτησία τελεί μεν υπό την προστασία του κράτους, τα δικαιώματα όμως που απορρέουν απ' αυτή δεν μπορεί να ασκούνται σε βάρος του γενικότερου συμφέροντος.
Ο κοινωνικός χαρακτήρας της ιδιοκτησίας που αναγνωρίστηκε από το Σύνταγμα διευκολύνει τον πολεοδομικό σχεδιασμό και την ορθολογική αξιοποίηση της ακίνητης ιδιοκτησίας, με την επαναφορά σε ισχύ των σημαντικών εμπράγματων δικαιωμάτων της εμφύτευσης και της επιφάνειας που καταργήθηκαν με τον αστικό κώδικα .
Η εμφύτευση είναι το εμπράγματο σε ξένο ακίνητο (κτήμα) το οποίο παρέχει στον εμφυτευτή (δικαιούχο) την εξουσία πλήρους απόλαυσης ξένου ακινήτου (κτήματος), με τον όρο της μη χειροτέρευσής του, έναντι ετησίου ανταλλάγματος.
Το δικαίωμα της επιφάνειας στηρίζεται στην ιδέα ότι ένα οικοδόμημα ή άλλο πράγμα, που βρίσκεται πάνω ή κάτω από ένα γήπεδο, μπορεί να ανήκει σε άλλο πρόσωπο απ' αυτό που έχει το έδαφος. Δηλαδή άλλος να είναι ο κύριος του οικοδομήματος και άλλος του εδάφους. Ετσι, το δικαίωμα της επιφάνειας παρέχει στον δικαιούχο την εξουσία να έχει πάνω στο ξένο έδαφος οικοδομή ή άλλη κατασκευή ή δομικό έργο και να ενεργεί ως ιδιοκτήτης της. Για τη σύσταση του δικαιώματος αυτού ο επιφανειούχος έχει την υποχρέωση να καταβάλει στον κύριο του εδάφους το συμφωνημένο τίμημα.
Η επαναφορά σε ισχύ, με νόμο, των καταργηθέντων εμπράγματων δικαιωμάτων αυτών, ιδιαίτερα της επιφάνειας, έχει μεγάλη σημασία για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου.
Το Δημόσιο μπορεί, όταν θα ισχύουν τα δικαιώματα αυτά, να αξιοποιήσει την περιουσία του χωρίς να χρειάζεται να την εκποιήσει και να χάσει το δικαίωμα κυριότητας. Ετσι, λ.χ. για το πρώην αεροδρόμιο Ελληνικού μπορεί να παραχωρήσει σε ενδιαφερόμενο δικαίωμα επιφάνειας, χωρίς να χρειάζεται να εκποιήσει το ακίνητο αυτό. Επίσης μια μεγάλη εδαφική έκταση μπορεί, έναντι ανταλλάγματος, να την παραχωρήσει για πολεοδόμηση χωρίς να χρειάζεται και να την εκποιήσει.
Πηγή
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου